הפרשה שיצרה את התקדים החלה ב-2013 בעקבות מחלוקת בין חברת אשדר לעיריית תל אביב באשר לאופן חישוב היטל השבחה בפינוי-בינוי.

בית המשפט קיבל את העקרונות לחישוב היטל השבחה של תל אביב ושלח את הצדדים לשמאי מכריע לחשב את גובה היטל ההשבחה שתשלם אשדר לעירייה.

העקרונות שקיבל בית המשפט יובילו להתייקרות של מיליוני שקלים בגובה היטלי ההשבחה בפינוי-בינוי.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שגובה הרשות המקומית מהיזמים בשיעור של 50% מעליית שווי של קרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה (שמשביחה את ערך הקרקע ליזמים).

בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים בבניינים שנהרסים מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר בבניין חדש. בתמורה לכך היזם מקבל אישור לבניית עוד דירות שאותן הוא מוכר בשוק הפרטי, מכסה את הוצאותיו ומרוויח.

עד עתה היה מקובל לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים כאלה על פי הפער בין שווי הדירות הישנות שנהרסו לבין שווי דירות התמורה.

השווי של הדירות הנוספות שאותן מקבל היזם לא שוקללו מתוך הנחה כי ללא הדירות האלה ליזם אין כל אינטרס כלכלי להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי, ולכן טעות למסות אותן.

מה היה בפסק הדין התקדימי?

פסק הדין התקדימי בבית המשפט המחוזי תל אביב של השופטת ירדנה סרוסי, משנה את הכללים האלה.

השופטת סרוסי פסקה כי יש לחשב את היטל ההשבחה על פי ההפרש בין שווי המגרש והדירות בו לפני אישור תוכנית פינוי-בינוי לבין שוויים ואחרי אישור התוכנית לפינוי-בינוי - כאשר למשוואה יש להכניס את כל הדירות שאפשר לבנות במסגרת התוכנית הזו.

משמעות ההחלטה היא שהיא מכניסה את היזמים והמוכרים שוב לאי ודאות ביחס לדרך לחישוב היטלי השבחה, וסביר שתפגע במכירת דירות בפרויקטים לפינוי-בינוי, שבהם זמן הבשלת הפרויקט ארוך מאוד חסית ויכול להמשך על פני כ 7-15 שנים.!

בדרך כלל בפרויקטים באזור תל אביב אפשר לבנות פי 3 -5 (תלוי באיזה ישוב) דירות יותר מאשר במצב הקודם שלפני ההריסה, ומכאן שהיטלי ההשבחה צפויים לגדול פי שלוש ויותר ולייקר את הפרויקטים במיליוני שקלים.

למשל, בתוכנית שקידמה אשדר וקיבלה תוקף בשנת 2012 והיא מאפשרת להרוס 6 בניינים שבהם 96 דירות ברחוב רקאנטי בתל אביב. במקום הבניינים האלה אפשר לבנות 198 דירות ב-3 בניינים.

על פי הפרשנות של עיריית תל אביב, שאת עקרונותיה אימצה גם השופטת סרוסי, שווי השטח עלה ב-42 מיליון שקל בעקבות אישור התוכנית ולכן העירייה דרשה מאשדר היטל השבחה בסך 21 מיליון שקל.

המחלוקת בין אשדר לעירייה הגיעה לשמאי מכריע שפסק כי ההשבחה היא רק כ-18 מיליון שקל ולכן היטל ההשבחה שפסק היה כ-9 מיליון שקל- כלומר בפרויקט לא גדול במיוחד הפער בין הגישות היה 12 מיליון שקל. ועדת ערר קיבלה את עמדת השמאי המכריע ואשדר.

השופטת סרוסי קבעה כי –

"כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס  לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תוכנית משביחה אחרת. כלומר, חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש".

לשאלת החשש כי כעת פרויקטים לא יצאו לפועל אמרה השופטת –

החוק מקנה לעיריות סמכות לתת פטור מלא מהיטל השבחה במקרה שבו הן סבורות שיש הצדקה לכך "על הוועדות המקומיות האמונות על האינטרס הציבורי, לשוות לנגד עיניהן את טובת הציבור בכללותו – מחד גיסא לשאוף לחדש ולפתח את המקרקעין שבתחומן על ידי תימרוץ היזמים ומתן הקלות משמעותיות, ומאידך גיסא לדאוג לכך שהרווחים הגלומים במשאבים הציבוריים לא יזלגו באופן לא סביר לכיסי אותם יזמים".