בזמן שעשרות זוגות צעירים עוזבים את אשדוד, כשרוב הבניה הקיימת כיום בעיר אינה מיועדת לרוב לזוגות צעירים ממוצעים, נראה כי הרעיון של הפשרת הקרקע במשולש החקלאי באשדוד, שטח על מאות דונמים מול מפעל אלתא, הוא הסיכוי שצעירים יוכלו לגור כאן.

האם זה יתממש? 

במשך שנים רבות היו ניסיונות להפשיר את השטחים ואף ועדת בניין ערים (בסוף שנות התשעים, תקופת צילקר) אשרה פרוגרמה עקרונית לבנייה שתכלול בניינים רווי קומות לזוגות צעירים.

זו הייתה אמורה להיות הקרקע האחרונה המשמעותית לבנייה באשדוד לאחר שנסתם הגולל לבניה בדיונה הגדולה באותה התקופה.

אך המפעל אלתא התנגד בכל תוקף בעקבות האנטנות הממוקמות בסמוך לשטח ומשום מה אף אחד לא ניסה להציע רעיון יצירתי עד עכשיו.

ממידע שהגיע אלנו יש שיחות חשאיות עם הקבלן יחיאל אבו עשוי להציע לאלתא מקום חלופי לאנטנות של אלתא.

יש מדברים גם על אפשרות לבנות במתחם הענק (3000 דונם) כ18000 יחידות דיור (כ70,000 תושבים), מה שעשוי להציל את אשדוד הסובלת מרזרוות קרקעות אפסית וייהפוך את הפוטנציאל של אשדוד להיות עיר של כ350 אלף תושבים!

משרד השיכון מודה רשמית שהוא מקדם את התוכנית (ל 10,000 יחידות דיור, כמובן המספר לא סופי), אך להפתעתנו לעיריית אשדוד אין שמץ של מושג על מה מדובר...

אולי בגלל שמהנדס העיר כבר עם רגל וחצי בחוץ וראש העיר במקביל לא עוסק בנושא...

מי שכן עוסקים בנושא הן חברות פרטיות שמפרסמות חלומות ורודים על המקום ומנסות להרים קופה מהירה על הספקולציה.

מה יהיה? הלוואי ויהיה, אין ברירה, צריך לדחוף!

התחקיר של דור גפני - כאן דרום

העיתונאי דור גפני ערך השבוע תחקיר משלו על הנושא ומספר -

בעת האחרונה נרשמת התעוררות מחודשת בשיווק אדמות בשטח 'המשולש החקלאי' ממזרח לאשדוד.

כמה חברות מציעות למכירה חלקות במחירים מפתים ותוך יצירת ציפיה שבקרוב מאוד ניתן יהיה לבנות במקום מגורים. יתרה מכך, חלקן מציינות שישנה תכנית לבנות במקום כמות דירות שלא תבייש שניים-שלושה רבעי מגורים ואותה מקדם כביכול משרד הבינוי.

בעיריית אשדוד לא מכירים תכנית כזאת. האם הקרקע תופשר בטווח הזמן הנראה לעין? או ששוב מדובר בספקולציות. 

עד היום הניסיונות של יזמים ומתווכים להפשיר את הקרקע החקלאית למגורים לא נשאה פרי. לכל היותר, הם הצליחו לעשות כסף מהעברת אדמות מיד אחת ליד אחרת, לגלגל את הבעלויות ולהרוויח כסף. השאלה היא האם הספקולציה תהפוך למשהו אמיתי בטווח הזמן הקרוב.

לא רק אנשי עסקים ומאכרים מנסים לאורך שנים לעשות ביזנס מ'המשולש החקלאי'. גם בעיריית אשדוד ניסו בעבר להפשיר את השטח לבניה כדי לאפשר לעיר להתפשט מזרחה, כמעט עד כביש 4 הנושק לתחום השיפוט של השכנה, גן יבנה.

השאלה אם מי שרוכש יודע את תמונת המצב האמיתית וכך גם לגבי 'משולש החקלאי'.

כאן לא מדובר בשמורת טבע אלא באדמות שהוגדרו כחקלאיות, כשטח פתוח וישנן גם מגבלות המוגדרות כ"ביטחוניות" המונעות את הפשרתן למגורים.

צילקר מספר:

"המשולש מורכב מקרוב ל-3000 דונם קרקע חקלאית שהועברו מזמן אל תחום השיפוט של אשדוד מהמועצה האזורית חבל יבנה", אומר מי שהיה באותם ימים ראש העירייה, צבי צילקר. "המהלך נוצר בעקבות ביטול רובע י"ד במסגרת ההגנה על 'הדיונה הגדולה' וזאת הייתה התמורה שקיבלנו.

השטח הזה תוכנן להתאכלס על פי מפתח של 3 יחידות דיור לדונם ברוטו, זאת אומרת כעשרת אלפים יחידות סך הכל בבניה רוויה, בניה לגובה יחד עם מוסדות ציבור כמובן.

אבל כפי שאנחנו יודעים, הדברים נותרו על הנייר. בזמנו ניסינו להפשיר את השטח למגורים אבל זה לא הצליח. המגבלה היחידה או אחת המגבלות המרכזיות היו משרד הביטחון וחברת אלתא. הם התנגדו לבניה בטענה שזה לא מסתדר עם הצרכים שלהם ולמיטב ידיעתי יעוד הקרקע נותר חקלאי והמצב לא השתנה".

להערכתך ניתן יהיה לבנות בשטח הזה מגורים?

"אני לא רוצה להיכנס לזה, לכל מילה שאגיד תוכל להיות השפעה, גם על מחירי האדמות".

לדברי צילקר במסגרת ההסכם עם מושב בני דרום ומועצת חבל יבנה, הם ויתרו על קרקע חקלאית ובתמורה הפשירו להם שטחים אחרים לטובת הקמת אזור תעשייה ליד המחלף הצפוני למשל.

מי שעמד עד לפני כשנה בראש המועצה האזורית חבל יבנה,אליעזר ביננפלד, נחרץ יותר:

"מדובר בשטח שהועבר באמצע שנות ה-90 מחבל יבנה לאשדוד והוא מורכב מקרקעות פרטיות ומינהל.

משרד הביטחון מנע את מימוש הבניה בגלל הסמיכות למפעל אלתא. לאורך השנים ניסו כל מיני גורמים לעשות כסף  מהאדמות האלה.

אני זוכר שבעבר הייתה קבוצה שניסתה למכור את זה לפראיירים. בכל פעם היו אומרים ש'כבר תהיה הפשרה והנה הנה כבר עוד מעט אפשר יהיה לבנות שם' ומאז לא השתנה דבר. אני בספק אם זה לא רציני, קשה לדעת אם יהיה ניתן לבנות שם ואם כן - אז מתי. אני לא הייתי רץ לקנות שם וגם לא בחצי המחיר שהם מציעים".

מהו המשולש?

המשולש החקלאי' זכה לכינויו בגלל צורתו ויעודו. הוא נמצא בין שדרות משה סנה ('כביש s') באשדוד במערב, לבין כביש 4 ממזרח. בדרום הוא נושק לגשר עד הלום ובצפון תחום על ידי אדמות המועצה האזורית חבל יבנה. ערוץ נחל לכיש מחלק את 'המשולש' לקטע מערבי שבו בעיקר פרדסים ולקטע מזרחי שרובו שדות פתוחים. הבעלות היא בחלקה פרטית.

מנסים לעשות קופה על המשולש:

אחת החברות המפרסמת בימים אלה קרקע למכירה ב'משולש' מציעה 100 מטר רבוע במחיר של 75 אלף שקל ומציינת שמשרד הבינוי והשיכון הכין תוכנית למשולש באשדוד.

אותה חברה מציינת באתר האינטרנט שלה וברשת פייסבוק שזוהי "עתודת הקרקע האחרונה למגורים באשדוד".

עוד נכתב שם: "המשולש באשדוד ייבנה על שטח של למעלה מ-2,000 דונם בלב העיר לאורך כביש 4 ובקרבה לתחנת רכבת עד הלום" וכי זהו "פרויקט לבניית 10,500 יחידות דיור ופיתוח שטחים עם פארקים רבים וצמחיה ירוקה, גני משחקים, גני ילדים, בית ספר, חניונים מקורים, מסעדות, בתי קפה ומרכז ספורט". 

 על פניו נראה שמדובר באותה תכנית שעליה דובר באמצע שנות ה-90 – תכנית שנותרה מאז על הנייר בלבד.

העיתונאי דור גפני יצא לשאול את המשווקים שאלות:

 "הייעוד של הקרקע הוא מגורים, בניה לגובה. טווח זמנים בין שנתיים לארבע שנים הפקדה, בהמשך אישורים נוספים, השבחה ופיתוח ובניה בתוך משהו כמו שמונה שנים", כך הם מספרים.

אז רגע, אפשר לבנות שם?

"מי שבונה הם יזמים וקבלנים, יהיו מכרזים. הקרקע היא קרקע חקלאית בעלת ייעוד למגורים. לפני כשנה וחצי משרד הבינוי והשיכון הכין תשריט שכונה עבורה. עוד לא קרה במדינת ישראל שדבר כזה קורה והפרויקט לא יצא".

כמה עולה דונם?

"אנחנו מוכרים החל מ-100 מטר. אנחנו לא מוכרים דונם. רבע דונם יעלה 150 אלף שקל".

מי הבעלים של הקרקעות?

"אנחנו. רכשנו את זה בעסקת אופציה. תגיד מתי נוח לך ותגיע לפגישה במשרדים שלנו".

השטח שאתה מדבר עליו נמצא ממזרח לנחל לכיש. מה עם החלק של הפרדסים ממערב?

"אני לא מדבר על הפרדסים, איתם יש בעיה בגלל הקרבה למפעל אלתא. אלתא ביקשה שב-400 מטר הקרובים אליה לא יבנו והשטחים שלנו הם מעבר לטווח הזה".

אתה אומר שהתכנית משנת 96', אז למה זה לא התקדם מאז? מה השתנה?

"לאשדוד היו בעבר עתודות קרקע אבל הן נגמרו. עכשיו יש התעוררות".

יש אנשים שכבר קנו מכם?

"מכרתי קרוב ל-50 דונם מתוך 110". כששאלנו אם הוא יודע למי שייכות יתר הקרקעות הפרטיות ב"משולש החקלאי" הזכיר האיש שמות מוכרים של יזמים.

תושבת שהתעניינה בקנייה מספרת:

"מציגים את זה בצורה שהיא על גבול התחום האפור. מצד אחד אומרים שעד היום לא ניתן היה לבנות אבל כעת זה משתנה. הם מראים תכנית שלכאורה קיימת לבנייה למגורים במקום, אבל ביררתי וגיליתי שהיא לא בתוקף.

הציעו לי לקנות קרקע מ-100 מטר מרובע ומעלה, במחיר של 75 אלף שקל ל-100 מטר.

לא השתכנעתי והחלטתי לא להשקיע. יכול להיות שאחרים כן השתכנעו. המחיר די מפתה ויש להם כושר שיווק מצוין".

באתר האינטרנט של אחת החברות המציעות למכירה אדמות ב"משולש החקלאי" נכתבים מופיעים דברים דומים. נכתב שם שזוהי "עתודת הקרקע האחרונה של אשדוד. בואו לבצע את ההשקעה הנכונה ולרכוש קרקע חקלאית בגודל של 250 מטר פרטי . זוהי ועדת למגורים בבניה רוויה על פי תכנית המתאר של אשדוד וקיימת תכנית של משרד השיכון והבינוי".

ממינהל ההנדסה בעיריית אשדוד נמסר כי הנושא לא מוכר:

"השטח שנקרא ה"משולש החקלאי" - חלקו בתחום מרחב תכנון אשדוד וחלקו בחבל יבנה. וככל שהרשומות מעודכנות השטח בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובעלים פרטיים. עוד יודגש כי ייעודו של הקרקע הוא "חקלאי", גם בתכנית מתאר אשדוד וגם בתכנית מתאר מחוזית. 

גורמי התכנון של עיריית אשדוד לא מכירים תכניות של משרד השיכון לשטח הנ"ל".

גם במועצה האזורית חבל יבנה מוסרים שאינם מכירים תכניות לבניית מגורים באזור. 

ההפתעה - במשרד הבינוי דווקא אומרים דברים אחרים:

"משרד הבינוי מבקש לקדם תכנית להקמת למעלה מ-10,000 אלף יחידות דיור. בימים אלה מגישים בקשה להרשאת תכנון למתחם. עם זאת, התכנית מצויה ממש בחיתוליה, המשרד כמובן מעוניין לקדם אותה, אולם נכון לשלב זה קיימות מגבלות (ביטחוניות) שעדיין אינן מאפשרות קידום תכנון.

בעקבות בקשה של משרד הביטחון, המינהל לתכנון קידם שינוי תב"ע.

כיום, הקרקע אינה מיועדת ומותרת למגורים, אלא קרקע חקלאית. נדרש שינויי ייעוד קרקע.

צפי השיווק של הקרקע לבנייה, אם התכנית שלנו אכן תקודם, הוא ב-2019-2020.

השטח נכלל בתחום השיפוט של אשדוד ומדובר ברובו בקרקע מדינה. המשרד רואה חשיבות עליונה לקדם תכניות זו לאור הצפי למחסור ביח"ד באשדוד והסביבה היות ואין באשדוד עוד עתודות קרקע למגורים". עד כאן - דובר המשרד

 לסיכום:

התכנית עוד רחוקה מאישור, וכל רוכש קרקע שם צריך לוודא שהקרקע שרכש אכן נמצאת בתחום התכנית המקודמת על ידי המשרד.

בנוסף, חשוב להבין שבתכנית המאושרת יהיו הפרשות לצרכי ציבור, כבישים, שצ"פים וכו', כך שהשטח שיהיה בידי הרוכשים בפועל יהיה כמחצית מהשטח שירכשו".

אחת החברות המציעות קרקע למכירה בשטח  - "אגיגרופ" - מסרה בתגובה:

"לגבי הבעלות על הקרקע, מדובר בקרקע טאבו פרטית.

חברתנו מוכרת קרקע לבנייה החל ב־250 מ"ר. אין מועד לתחילת בנייה, מכיוון שאין עדיין תב"ע מאושרת.

הקרקע מוגדרת כחקלאית, אבל ביעוד למגורים. למתעניינים ולרוכשים אנחנו מוסרים שאין עדיין תוכנית מאושרת. אנו מחזיקים דוח שמאות שנעשה על הקרקע על פי תקנה 22 המחייבת אותנו למסור ללקוחות שרוכשים אצלנו את הקרקע".